Инвеститорът, банката и администрацията наричат едно и също нещо по три различни начина. Тук са термините, които се срещат в документите — какво значат и защо имат значение.
25 термина
Скица с указания от главния архитект къде и в какви граници може да се проектира в имота.
Издава се от главния архитект на общината и определя мястото на бъдещия строеж в имота заедно с изискванията към него. Не е разрешение за строеж — тя предхожда проектирането и задава рамката му. Липсата на виза там, където се изисква, спира проекта още преди да е започнал.
Административният акт, с който се разрешава строителството по одобрен инвестиционен проект.
Издава се след одобряване на инвестиционния проект и влиза в сила след изтичане на срока за обжалване. От този момент строежът е законен. Влязлото в сила разрешение е и типичното условие, което банката поставя, преди да отпусне средства.
Актът за приемане на конструкцията — сградата е изградена в груб строеж.
Съставя се, когато носещата конструкция е завършена и приета. В практиката е моментът, от който сградата съществува като обект: с акт 14 стават възможни сделките с бъдещи обекти по нотариален ред, а много договори за обезщетение връзват плащания именно към него.
Актът, с който възложителят приема строежа от изпълнителя — строителството е завършено.
Подписва се между възложител, изпълнител и проектант и удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените проекти. С него започва да тече гаранционният срок и се подава искането за въвеждане в експлоатация.
Актът, с който строежът се въвежда в експлоатация и може законно да се ползва.
За строежи от първа до трета категория се издава разрешение за ползване (акт образец 16) от ДНСК. За по-ниските категории се издава удостоверение за въвеждане в експлоатация от общината. До този момент обектът не може да се ползва по предназначение, независимо че строителството е завършено.
Класификация от първа до шеста според сложността и обществения риск на строежа.
Категорията определя кой одобрява проекта, кой упражнява контрол и как се въвежда обектът в експлоатация. Жилищните сгради обикновено са четвърта или пета категория, големите обществени и производствени обекти — първа до трета.
Планът, който определя предназначението на имота и параметрите, в които може да се строи.
Урежда границите на имота и режима на застрояване. Когато действащият план не позволява намерението на инвеститора, промяната му е самостоятелна процедура със собствен срок — и е сред първите неща, които трябва да се проверят във Фаза 0, преди да се поемат ангажименти.
Сумата от застроените площи на всички надземни етажи на сградата.
Основната мярка за големината на проекта — по нея се съотнасят строителната стойност, таксите и honorarите. Важно е да се уточнява дали посочената стойност включва сутерени и подземни нива, защото практиката се различава и разликата може да е значителна.
Двата показателя, които ограничават колко може да се построи в един имот.
Плътността ограничава каква част от терена може да бъде застроена, а интензивността (Кинт) — колко разгъната площ допуска имотът общо. Заедно с височината те определят максималния обем на проекта и се проверяват още преди покупката на земята.
Документът с техническите характеристики на сградата и сроковете за нейното обслужване.
Съставя се преди въвеждането в експлоатация и придружава сградата през целия ѝ живот. Съдържа конструктивните данни, енергийните характеристики и предписанията за поддръжка.
Вещното право да построиш и да притежаваш сграда върху чужда земя.
Собствеността върху построеното се отделя от собствеността върху земята. Правото се учредява с нотариален акт и е основата, върху която стъпват сделките за обезщетение със собственика на терена.
Сделка, при която собственикът на земята получава готови обекти в бъдещата сграда вместо пари.
Инвеститорът получава право на строеж, а собственикът — договорен дял от построеното. Сделката се разпъва през целия срок на проекта, затова разпределението на обектите, сроковете и отлагателните условия се уговарят в самото начало.
Контролът, който инвеститорът упражнява върху изпълнението — по количество, качество, срок и стойност.
Различава се от строителния надзор: надзорът е задължителен по закон и защитава обществения интерес, а инвеститорският контрол е договорен и защитава интереса на възложителя. Двете съществуват едновременно и не се заместват.
Задължителният по закон контрол, упражняван от лицензирано лице, за законосъобразност на строежа.
Надзорът подписва актовете по време на строителството и отговаря за съответствието с одобрените проекти и нормативните изисквания. Той не представлява инвеститора и не защитава търговския му интерес — това е роля на управлението на проекта.
Сроковете, в които изпълнителят отговаря за дефекти след приемането на строежа.
Определят се по видове строителни работи и започват да текат от приемането. През този период рекламациите се обработват срещу изпълнителя, а задържаните гаранционни суми се освобождават поетапно.
Документът, с който проектът се представя пред финансираща институция.
Събира фактите, финансовия модел, оценката на риска и сценариите в един подреден документ. Банката не финансира намерения — тя финансира управляван, документиран и контролируем проект, и меморандумът е първото доказателство за това.
Изтеглянето на част от отпуснатия кредит срещу доказан напредък по строежа.
Всяко усвояване се обвързва с документиран етап — приети количества, актове, отчети. Забавен или отхвърлен транш спира плащанията към изпълнителите, затова ритъмът на отчетността се съгласува с графика на строителството.
Условията в кредитния договор, които кредитополучателят трябва да спазва през целия срок.
Могат да са финансови (съотношения, които се поддържат) или оперативни (какво се отчита и кога). Нарушаването им дава на банката права, независимо че плащанията са редовни — затова спазването им се следи наравно с графика.
Освобождаването на имот от вписаната в полза на банката тежест.
При продажба на отделни обекти се извършват частични заличавания, за да може купувачът да получи чист имот. Пълното заличаване идва след погасяване на кредита и е формалният край на финансовия цикъл на проекта.
Страната, която управлява проекта от името на инвеститора и защитава неговия интерес пред всички останали участници.
Не проектира и не строи — именно затова може да оценява проектанта и изпълнителя безпристрастно. Отговаря за срока, бюджета и обхвата, и е единствената точка, в която разпръснатите отговорности се събират.
Организираният избор на изпълнител по предварително зададени и еднакви за всички условия.
В нея се фиксира по-голямата част от разходите на проекта, затова качеството на тръжните документи тежи повече от преговорите след това. Сравнението на офертите е техническо, не само ценово — иначе най-ниската цена става най-скъпата.
Таблицата с всички видове работи, техните количества и единични цени.
Общият език между проекта и офертите: по нея се сравняват изпълнителите, отчита се напредъкът и се проверяват плащанията. Непълната КСС е най-честият източник на последващи претенции за допълнителни работи.
Документът, с който изпълнените строително-монтажни работи се удостоверяват и стават основание за плащане.
Обвързва отчетените количества с договорените единични цени. Проверката му е моментът, в който разминаването между изпълненото и договореното още може да се хване — след одобрението плащането вече е дължимо. Затова при нас нито един сертификат не се приема без предварително одобрение от инвеститора.
Планът на дейностите във времето, с техните зависимости и критичен път.
Показва не само кога свършва всяка дейност, но и коя от тях бута крайния срок, ако закъснее. Графикът без зависимости е списък с пожелания, не инструмент за управление.
Международният стандарт, който разделя жизнения цикъл на проекта на осем етапа.
Издаден от Кралския институт на британските архитекти и използван като обща рамка от международни инвеститори и банки. Съответства на нашия модел Ф0–Ф7, но е проектантски центриран, докато Ф0–Ф7 гледа от позицията на инвеститора.
Няма съвпадение.