През 2025 г. Законът за устройство на територията беше изменен два пъти — с ДВ бр. 47 от 10 юни и бр. 87 от 17 октомври — и от началото на 2026 г. инвестиционният процес работи в осезаемо нова рамка. Ето какво има практическо значение, ако подготвяте или управлявате проект.
„Проектно решение“ по чл. 147. Въведена е нова дефиниция — облекчен обем проектна документация за определени строежи, за които не се изисква одобряване на пълен инвестиционен проект. Обхватът и съдържанието на проектното решение се уреждат в подзаконовата рамка (наредбите по чл. 139 и Наредба № 4 за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти), чиято актуализация законът възложи в деветмесечен срок. За инвеститора това значи: при по-малки обекти и определени видове работи пътят до разрешение за строеж може да мине с по-лек пакет — но границите на облекчението се четат в наредбите, не в закона, и точната преценка кой режим важи за конкретния строеж е част от разрешителната стратегия на проекта.
Единен публичен регистър по устройство на територията. Законът разписа единен регистър, обхващащ устройствените планове, разрешенията за строеж, въвежданията в експлоатация и свързаните актове. За инвестиционния анализ това е инструмент с реална стойност: проверката на статуса на имот, на съседните разработки и на историята на разрешенията става по-бърза и по-малко зависима от локалната администрация. Пълнотата на регистъра ще се изгражда постепенно — но посоката е ясна: повече прозрачност при due diligence.
Електронни процедури. Разширява се електронният обмен — подаване на заявления и проекти по електронен път, електронно съгласуване, по-малко хартиени копия, проследимост на преписките. Ефектът върху сроковете зависи от готовността на всяка администрация, но за добре подготвени преписки дигиталният канал вече е предимство, не екзотика.
Устройствените планове на общините. Сроковете за общините по общите устройствени планове бяха удължени (за общини без приет ОУП действа преходен режим до края на 2028 г.). За проекти в София това има ограничено пряко значение, но за инвестиции извън столицата статусът на устройственото планиране на общината остава първата проверка във Фаза 0.
Изводът за инвеститора: нормативната рамка се движи към дигитализация и прозрачност, но с преходни периоди и подзаконови уточнения, които се четат внимателно. В нашия модел това е работа на Фаза 0 (проверка на устройствения и разрешителния статус) и Фаза 2 (стратегия и водене на разрешителните процедури).