Все повече проекти зависят от банково финансиране — а понякога доказаното финансиране е и договорно условие по самата сделка за земята. Банката обаче не финансира намерения; тя финансира управляван, документиран и контролируем проект. Ето как изглежда процесът от двете страни на масата.
Какво иска банката. Зад различията между институциите стои един и същ въпрос: контролируем ли е рискът. Отговорът се търси в няколко документа и механизма: финансово-икономически модел със сценарии и чувствителност; доказано собствено участие; за жилищни проекти — темпо на предварителни продажби; ясен бюджет и договор с изпълнителя; и механизъм за контрол на разходването — банката иска сигурност, че всеки лев отива в строежа. Актовете по ЗУТ (разрешение за строеж, акт образец 14, разрешение за ползване) често са и кредитни жалони: усвояванията и условията се връзват към тях.
Как се управлява процесът. Пътят има осем стъпки: меморандум на проекта — фактите, моделът, рисковете, сценариите, на езика на кредитния комитет; сравнителен анализ на условията на няколко банки; преговори с финалистите — лихва, такси, обезпечения, ковенанти; изграждане на пакета за подписване; учредяване на обезпеченията — ипотека, особени залози, вписвания; управление на усвояванията по време на строителството — искания, документиране, спазване на ковенантите; частични заличавания при продажби на отделни обекти — за да получи купувачът чиста собственост; и финално заличаване след погасяване.
Къде се чупи процесът най-често. Три места: меморандум, писан от ентусиазъм вместо от числа; ковенанти, приети без преценка дали са изпълними в реалния график на проекта; и липса на дисциплина при усвояванията — закъснели документи, разминаване между отчетено и реално изпълнение. И трите са предотвратими с управление.
Едно казваме винаги предварително: финалното решение за финансиране е на банката. Нашата работа е процесът до това решение да е воден оптимално — и след него всяко условие да се изпълнява така, че финансирането да работи за проекта, а не срещу него.